建築相談Ｑ＆Ａ　Ⅱ

作業場は工場扱いになりますが、用途地域によってその業種や原動機の出力合計により制限を受けます。現在の敷地で営業する事が困難になるケースも考えられますので、専門家に確認して下さい。また各市町村条例によっては緩和されることもあります。例えば私の地元保原町の場合、地場産業のニット工場について緩和規定があります。

建築基準法適用以前に建築した建物で敷地いっぱいに建っている建築を目にします。都市計画区域内に於いては、建ぺい率（敷地に対しての建坪の割合）や容積率（敷地に対しての延べ床面積の割合）が決まっております。これには住環境を良くしたり、街並み形成が無秩序に進行する事を防ぐ意味があります。また車庫や物置を建築する場合も制限があります。

立て替えの場合さほど問題はないのですが、造成した宅地で盛土が多かったり、過去に田畑だったり、切土と盛土が混在する敷地については、品質重視の今日、また瑕疵保証１０年の義務化により必要だと思います。今まで施工者の経験で杭を施工するか、その長さはどれくらいにするか決めていたようですが、数値的根拠はいっさいありません。地盤調査により数値的根拠が解り、支持地盤も数値より判断出来より安全となります。ただご理解頂きたいのは、隣の敷地が地盤調査もしないでまた杭の施工もしていないのに既に１０年以上問題なく建っているケースで、本敷地を地盤調査すると杭の施工が必要となる場合。このケースはこれから増えると推測されます。
地盤調査の費用は４～５万円程度のようです。

解体工事にも費用が掛かりますが、壊さなくて済むのならそれにこしたことはありません。今までは確認申請上解体する事になっても、解体費用がなかったり、そのまま倉庫代わりで使っているケースがあります。本来これは違法建築となります。
壊さなくて良い方法として、建物が可分（全く別々の建物として分けることが出来る）であれば敷地を分割する事によって対応可能かと思われます。
※開発行為による敷地等は不可能なケースもあります。
もう一つは、水回りを撤去し物置的な扱いとする方法で、この場合、都市計画法上問題のないことを証明する手続きが必要となります。
しかしながら残すと言っても、建ぺい率等の法律に触れる場合は撤去しなければなりません。
金融公庫では解体工事の割増融資もあるので利用するのも良いでしょう。