私が所有する土地には建築可能なのでしょうか?
敷地に建物が建つか建たないか、基本的な事でありますが、建築基準法以外の法律も絡む場合もあり自己判断は失敗の元です。立て替えだからすぐ建築できると考えがちですが、敷地によっては工事着工まで半年から1年近く掛かってしまうケースもあり専門家(建築士)に確認して貰うのが良いでしょう。但し法律を判断する決定権者は行政なので問題がありそうな場合は事前に行政サイドと協議が必要です。
着工まで時間が掛かってしまうケースはどんなものがありますか?
都市計画区域または住宅金融公庫を利用する場合に接道義務(4m道路に敷地が2m以上接しなければならない事)がありますが、現況では接しているようでも公図(法務局にある地図)で確認すると道路と敷地の間に第三者所有の水路が入っていたりする場合。通常はこのケースでは事前申請を要しますがさほど時間が掛かりません、約2〜3週間程度(図面作成等は別途時間を要する)しかしごく希に、水路の巾が20mを越えた場合や水路以外に国有財産等の道が横切っている場合には、建築審査会(年に4回開催される)で審査を受けたり、道路位置指定(私有地を道路扱いとして認定して貰うこと)この場合、土地を分筆したり、U字溝を布設したりと費用が掛かってしまいます。その他、都市計画法に絡む敷地も時間が掛かる場合があります。
私の所有する農地(農業振興地域)に宅地替えしたいのですが可能ですか?
原則不可能と思って下さい。但し正当な理由、例えば現在の敷地が崖地で立て替えが困難だったり、現在の敷地接道がなく、接道の取れる敷地まで移動する場合等があります。しかし、農振除外の手続きをして、その後農地転用の手続きが必要になるので、工事着工までに最短でも1年近く掛かります。
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市街化調整区域に土地を持っていますが建築出来ますか?
原則不可能と思って下さい。但し、農家住宅等(分家も含む)や調整区域に指定される前から地目が宅地で都市計画法に定める集落に該当した場合などは建築できます。住宅以外では、福祉施設等も建築出来ます。
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過去に開発許可を受けた敷地ですが立て替えに支障がありますか?
調整区域の場合、開発の検査済証を確認申請に添付する事となります。多くの場合、検査を受けていないケースがあり、その場合過去にさかのぼって手続きをするようになります。さらにその当時の開発申請と敷地形状や計画した建物が違っている場合、物置等を増築していてそれらを解体せず残す場合など更に多くの手続きが必要となりますので注意が必要です。
また開発許可を受けたか解らないケースもあります。建物が登記されてあれば確認も出来るのですが、そうでない場合は各市町村の窓口で確認出来ます。
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